霞浦县自然资源局关于印发《霞浦县城区及建制镇 私人危房改建管理暂行规定》的通知

来源:县自然资源局 发布时间: 2020-02-28 16:48
加大字体 缩小字体 收藏 取消收藏 打印
 霞自然资〔2020〕19号

县自然资源系统各单位:

现将《霞浦县城区及建制镇私人危房改建管理暂行规定》印发给你们,请认真贯彻执行。

 

附件:霞浦县城区及建制镇私人危房改建管理暂行规定

 

                             

                              霞浦县自然资源局

           2020年1月15日

 


附件

 

霞浦县城区及建制镇私人危房改建管理暂行规定

 

为促进城乡发展,改善居民居住条件,规范建设秩序,切实加强县城区及建制镇的私人危房改建管理,现根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《建筑工程施工许可管理办法》、《福建省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》、《城市危险房屋管理规定》以及我县以往制定的县城区及建制镇私人危房改建管理政策,特制定本规定。

第一条  危改原则

私人危房改建管理应遵循“严格控制,合理疏导”原则,既有利于城区规划实施和开发建设,又能有效排除危房险情。危房改建主要采取修缮加固、零星改造和成片改造三种方式,鼓励街道办事处和镇人民政府结合周边地块对危房统筹规划,实施成片改造。

第二条  申报条件

一、申请人应具有《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》或《不动产权证》。

二、属D级危房。

三、危房改建位置不得在城市规划的主次干道用地及退让用地红线范围内,不得在规划绿地范围内,不得在本届政府确认或规划的旧城改造项目、重大基础设施建设项目建设范围内。

四、四邻应无争议。四邻有争议的,争议双方应自行协商,达成协议书;如协商不成的,由申请人向属地街道办事处、镇人民政府、社区或村委会提出调解;如调解不成的,申请人再向县自然资源局申请组织听证会,县自然资源局根据听证会的结果作出是否同意审批的意见。

第三条  建房审批标准

一、城区建房审批标准

(一)层数

1、主入口道路的现状宽度在3米(含3米)至5米(不含5米)间按不超过三层审批;主入口道路的现状宽度在5米(含5米)至8米(不含8米)间按不超过四层审批;主入口道路的现状宽度或规划宽度在8米(含8米)至15米(不含15米)间按不超过五层审批。

2、主入口处在现状市政道路且规划道路宽度为15米及以上的按不超过六层审批,但主入口方向进深不得超过18米;房屋总进深小于或等于18米的全部按不超过六层审批;总进深大于18米的,前15米部分按不超过六层审批,15米以后的部分按不超过四层审批;

3、原房产确权层数为四层按四层审批,四层以上的原则上按不超过原产权层数和原建筑面积审批;

4、危房改建户愿意设置坡屋面的,可增设坡屋面。但坡屋面必须沿主入口正立面檐口开始双向放坡,斜坡角度为20度。

(二)面积

限制审批建房规模面积,用地面积不超过500平方米,建筑面积不超过3000平方米。

(三)建筑退让

1、主入口道路现状为市政道路,且规划道路宽度为15米及以上的按以下标准进行退让:主入口方向建筑退让按底层建筑退让至道路红线1米及以上,二层及以上允许外挑0.8米以内建设;非主入口方向有道路的必须退让至使道路达3米及以上;没有道路的须退让用地红线1.5米及以上,若有签订四邻协议的也可按四邻协议进行退让。

2、除以上地段外的:主入口方向建筑退让,原则上按退让后使道路宽达4米及以上,所在巷弄已因被征地户旧房改建主入口退让3米或已形成固定宽度道路的,可视实际路网情况退让但不低于3米;其他方向现状为道路的按原有道路中心线退让至1.5米及以上,在退让用地内二层及以上允许外挑,但外挑最多不超过0.5米;其它方向没有道路的须与相邻房屋留出不少于0.3米的公共滴水位,若有签订四邻协议的也可按四邻协议进行退让。

3、建筑各方向退让时,若周边已有房屋改建后形成了固定宽度的路网,应优先参照形成的路网进行退让(主入口方向退让不少于原有道路中心线的2米),避免产生齿状不规则道路。

4、若退让后建房用地面积低于50平方米的,除主入口方向建筑退让按规划要求退让后,其它方向可以与周边邻户进行协议退让,以签订的四邻协议为准。

5、若房屋位于仅有一个出入口的胡同内,按以上标准退让后建房用地面积低于50平方米的,经胡同内所有有影响的邻居同意后,主入口方向建筑退让可按不低于2米退让。

6、若退让后建房用地面积低于30平方米的,在退让用地内二层及以上允许外挑,但外挑最多不超过0.5米。

(四)层高

主入口道路现状为市政道路且规划道路宽度为15米及以上的第一层限高为4.2米,其它的第一层限高为3.3米;二层及以上标准层限高为3米。

(五)其它

1、竖向标高:室内外高差不超过0.25米;特殊地段因地制宜,按实际情况处理。

2、台阶:台阶设置不得超出外墙线。

3、基础层:若实地地形与主入口方向存在高差,可以按实际高差大小增设基础层,但基础层不计入建筑层数且必须全封闭无使用功能,不计入产权建筑面积,不予办理产权登记。

二、建制镇建房审批标准

(一)建筑退让与建房层数

1、建制镇(除三沙镇外)危房改建层数审批标准:主入口道路宽度达3米的,按不超过三层审批;主入口道路宽度达4米的,按不超过四层审批;。

2、考虑到三沙镇区私人房屋用地面积狭小的实际问题,三沙镇危房改建层数按以下标准审批:主入口道路宽度达2.5米的,按不超过三层审批;主入口道路宽度达3米的,按不超过四层审批。

(二)其余审批标准参照城区建房审批标准。

第四条  办理流程

一、城区私人危房改建办理流程

(一)申请人委托房屋安全鉴定

    砖混结构的房屋须委托有相关资质的房屋安全鉴定机构鉴定;属于砖木、土木及木质结构房屋的,可提供照片直接认定为D级危房,无须委托鉴定。

    (二)申请人委托地形测绘

D级危房的,申请人须委托有资质的测绘部门进行测绘,并提供地形图和地理位置图。

(三)申请人办理四邻认证

申请人与周边邻户协商签订建房四邻协议的,四邻协议书须经所在社区或经联社或村委会或公证处见证。若邻居签字与产权证上的四邻姓名不相符,应提供所在社区或经联社或村委会的相关证明。

(四)申请受理

1、申报材料

申请危房改建报告;

土地证、房产证复印件(原件核对);

危房鉴定报告(砖木、土木及木结构的提供相片);

地形图、地理位置图;

四邻协议书;

身份证、户口簿复印件(原件核对)。

(7)房屋土地性质为划拨的危改户需出具办理不动产权证后五年内不得进行产权交易过户登记(分家析产除外)的承诺书。

2、受理部门

由县自然资源局行政审核审批股负责受理。

(五)受理部门提出初审规划意见

经现场勘察核实后,符合审批要求条件的可转入办理《私人建房规划设计条件通知书》。

(六)公示手续

1、公示材料内容

公示内容为县自然资源局初拟的规划设计条件,包括用地面积、建筑层数、建筑层高、建筑退让、室内外高差等内容。

2、公示程序

县自然资源局拟定公示内容;

县自然资源局统一将公示文稿复印成A3粉红色纸一式五份(复印费用由申请人承担),并加盖公章,分别贴在以下地点:拟改建房屋门口1份、拟改建房屋周边巷弄1份、所在社区或经联社或村委会公告栏1份、县自然资源局公告栏1份。另留档1份作为建房审批材料;

对个别未签四邻协议的邻户,采取直接送达方式进行告知公示,送达回执须经相邻人签字确认。

公示时间10天。

3、公示结果处理

公示后无异议或异议不成立的,由所在街道办事处或社区或街道司法所确认后,将相关材料提交县自然资源局行政审核审批股进行审查;

公示后有异议的,争议双方应自行协商,达成协议书;如协商不成的,由申请人向属地街道办事处、社区或村委会提出调解;如调解不成的,申请人再向县自然资源局申请组织听证会,县自然资源局根据听证会的结果作出是否同意审批的意见。

(七)办理《私人建房规划设计条件通知书》

符合审批要求条件的,由县自然资源局出具《私人建房规划设计条件通知书》。

(八)申请人委托勘察设计

1、申请人应委托具有相应资质的设计单位进行建筑方案设计,并出具建筑设计方案图。

2、建筑面积在1000平方米及以上的,还须委托具有相应资质的勘察和设计单位进行地质勘察和建筑施工图设计,分别出具地质勘察成果报告和建筑设计施工图。

(九)建设工程规划许可

1、申请人填报《城镇个人住宅建设建设工程规划许可证申请表》。

2、申请人提交建筑设计方案图。

3、缴费:由县住建局统一开缴费单并负责落实征收。

4、收费项目:包括城市基础设施配套费、人防异地建设费等,该费用征收后由征收单位负责上缴县财政。

5、手续完备后由县自然资源局局核发《建设工程规划许可证》。

(十)规划条件核实

工程竣工后,申请人应提供有相关资质单位测绘的房屋竣工测绘报告等相关材料向县自然资源局行政审核审批股申请办理规划条件核实,若存在外挑、超层、超面积等违法违规行为的,一律不予办理规划条件核实及产权登记。

二、建制镇私人危房改建办理流程

(一)申请人提出申请

申请人向所在镇村建所提出申请,提交申请报告、土地证、房产证、身份证、户口簿等材料复印件。

(二)危房认定意见

村建所勘察现场,出具危房认定意见。

(三)申请人委托地形测绘

D级危房的,申请人须委托有资质的测绘部门进行测绘,并提供地形图和地理位置图。

(四)申请人办理四邻认证

申请人与周边邻户协商签订建房四邻协议,四邻协议书须经所在社区或村委会或公证处见证。若邻居签字与产权证上的四邻姓名不相符的,应提供所在社区或村委会的相关证明。

(五)出具规划设计条件意见

村建所核对镇区规划,根据有关规定提出规划设计条件意见,报镇政府审查并签注意见。村建所将《建制镇私人危房改建规划设计条件意见书》及申请材料进行汇总,分批报送县自然资源局行政审核审批股进行审查。

(六)公示手续

县自然资源局对《建制镇私人危房改建规划设计条件意见书》进行审核签注意见后,拟定公示文稿,交由村建所进行公示。

1、公示材料内容

公示内容包括用地面积、建筑层数、建筑层高、建筑退让、室内外高差等规划设计条件。

2、公示程序

村建所统一将公示文稿复印成A3粉红色纸一式五份(复印费用由申请人承担),加盖镇政府公章,由村建所组织张贴,分别贴在以下地点:拟改建房屋门口1份、拟改建房屋周边巷弄1份、当地居委会或者村委会公告栏1份、镇政府公告栏1份。另留档1份作为建房审批材料与其他建房审批材料一同报送县自然资源局行政审核审批股。

对个别未签四邻协议的邻户,采取由村建所直接送达方式进行告知公示,送达回执须加盖镇政府印章。

公示张贴当天由村建所组织拍照,公示满10天后村建所再次组织拍照,公示无异议的由村建所出具证明。

(4)公示后有异议的,争议双方应自行协商,达成协议书;如协商不成的,由申请人向所在镇人民政府、社区或村委会提出调解;如调解不成的,申请人再向县自然资源局申请组织听证会,县自然资源局根据听证会的结果作出是否同意审批的意见。

(七)出具《私人建房规划设计条件通知书》

符合审批要求条件的,由村建所出具《私人建房规划设计条件通知书》交由申请人进行勘察设计。

(八)申请人委托勘察设计

1、申请人委托具有相应资质的设计单位进行建筑方案设计,并出具建筑设计方案图。

2、建筑面积在1000平方米及以上的,还须委托具有相应资质的勘察和设计单位进行地质勘察和建筑施工图设计,分别出具地质勘察成果报告和建筑设计施工图。

(九)建设工程规划许可

1、申请人向村建所提交建筑设计方案图(建筑面积在1000平方米及以上的,还须提供地质勘察成果报告和建筑设计施工图)一式四份,并填报《建制镇私人危房改建建设工程规划许可证申请表》;

2、村建所对设计图纸进行审查,在图纸上签注意见并加盖印章;

3、村建所和镇政府分别在《建制镇私人危房改建建设工程规划许可证申请表》上签注意见并加盖印章;

4、村建所将申请人申请办理建设工程规划许可的相关材料整理完整后,报送县自然资源局进行审核审批。

5、县自然资源局批准后,颁发《建设工程规划许可证》随同已经审核盖章的建筑设计图纸以及县住建局出具的缴费单,交由村建所负责督促收费和代发放证书;

6、收费工作由镇政府负责落实,并在缴费单上签注“已缴”的意见并加盖印章,收费情况应及时与县住建局结算。

7、村建所负责做好发证登记和图纸交接登记工作,及时将建设工程规划许可证书和已经审核盖章的建筑设计图纸一份发给申请人。另将已经审核盖章的建筑设计图纸一份移交给当地城建监察中队,村建所存档一份。

(十)规划条件核实

1、工程竣工后,申请人应提供有关资质单位测绘的房屋竣工测绘报告及相关材料向村建所申请规划条件核实,并填报《建制镇私人建设住宅竣工规划条件核实申请表》,村建所和镇政府分别在该申请表上签注意见并加盖印章,再由村建所统一分批报送县自然资源局行政审核审批股进行审查。

2、县自然资源局组织人员实地核验后,对符合条件的签注意见,并核发《建设工程竣工规划条件核实意见书》,交由村建所发给申请人,村建所应做好发放登记工作。

第五条  其他特殊情形的私人危房改建规定

    一、在符合上述第二条要求条件的被征地户危房改建时,所在巷弄已有被征地户旧房按“退三米建四层”改建的,被征地户也可按主路口“退三米建四层”的方法进行旧房改建。

二、城市规划“五线”范围(即基础配套设施用地的控制界限-黄线;各类绿地范围的控制线-绿线;历史文化街区和历史建筑的保护范围界限-紫线;地表水体保护和控制的地域界限-蓝线;道路的用地边界线-道路红线)内的私人危房改建,原则上按照“等面积、等层数”(按产权面积计算)进行改建,但改建层数不低于两层;涉及房屋退让导致建筑面积减少,按照“等面积”原则适当增加层数,补足退让面积;若所在巷弄已有“五线”范围内的危改户按三层改建的,新申请的“五线”范围内危改户可以按三层的建设标准进行改建。位于上述城市规划“五线”范围的危房,改建后的产权面积均仍按原产权面积登记。申请人在申请改建时需承诺今后无条件服从政府征迁,按改建前原房屋产权结构面积补偿安置,超出原产权面积的不予安置补偿,并进行公证。

三、只有《国有土地使用权证》没有《房产所有权证》的房屋进行危房改建的,若符合城市规划不在“五线”范围内,以主入口方向道路宽度确定改建层数;若在“五线”范围内,原则上按照本暂行规定“第五条 第2点”规定进行改建(建筑面积按房产测绘面积计算,在房屋建成后违法违规搭盖的建筑不予计算,由不动产登记中心核查确认)。

四、历史遗留问题处置:1987年6月24日至2003年12月31日,未取得《建设工程规划许可证》而擅自建设的房屋,在符合城市规划的条件下,经有权机关行政处罚并缴清相关规费后,可予以补办《建设工程规划许可证》,主入口方向道路5米及以下的按三层补办, 5米(含5米)至8米(不含8米)间的按四层补办, 8米(含8米)至15米(不含15米)间的按五层补办,15米及以上的按六层补办,以上外挑和超层部分均不予以补办。

五、建制镇规划区内个人建房历史遗留建设问题的处置仍参照《霞浦县住房和城乡规划建设局 霞浦县县国土资源局关于建制镇规划区内个人建房历史遗留建设问题的处置意见》(霞建[2016]214号)文件执行,因机构改革,该文中涉及的规划职能原由县住建局办理的划转为县自然资源局办理。

六、按照以上规定进行改建的房屋,若人均建筑面积低于25平方米的,可予以增加一层(不超过四层)进行改建。人均建筑面积计算需同时满足以下条件:

人均建筑面积的人口数以房屋产权人所在户口簿登记的为准且登记地址需与房屋地址一致,若房屋产权人涉及两本及以上户口簿的以其中一本登记人口最多的计算;

户口簿中的家庭成员名下有其他房产的,则该房产的建筑面积一同纳入计算。

第六条  建设期限

危房改建的建设期限为批准之日起一年内完成,超过一年未动工建设的,原批准文件自动失效;改建户应在建房竣工后六个月内向有关部门报送有关竣工验收资料,办理规划条件核实报告,三个月内办理房屋产权登记。因不可抗力等因素无法如期建设的,申请人需经审批部门批准后可延期建设。

第七条  按本暂行规定审批改建的房屋,若存在外挑、超层、超面积等违法违规行为的,一律不予办理规划条件核实。

第八条  各类受灾户房屋改建方案原则上参照本暂行规定执行,采取一事一议的方式研究解决。

第九条  建房申请人提供虚假材料的,一经查实,予以吊销所有批准证件,所建的房屋按“两违”处理。

第十条  本暂行规定适用于县城区及镇区总体规划已批准的建制镇私人危房改建。城区按本规定办理危房改建的房屋,在办理不动产权证后五年内不得进行产权交易过户登记(除分家析产和国有出让土地外)。

第十一条  截至本暂行规定发文之日已取得建设工程规划许可满两年及以上或已取得不动产权证的,不予办理增补房屋建筑面积的建设工程规划许可手续。

第十二条  本暂行规定解释权归霞浦县自然资源局。

第十三条  本暂行规定自发文之日起施行,有效期一年。